谢良鸿接受中国商报采访：商品房预售资金监管需刚柔并济

中国商报（记者王彤旭）近期，多地出现购房者“集体停贷”现象，使得一些地方的商品房预售资金监管漏洞暴露出来。“保交楼”成为市场关键词，多地迅速出台政策举措强化预售资金监管，压实房地产开发企业、监管银行及住建部门的主体责任，切实维护房地产市场健康秩序。

监管新规密集推出

多地纷纷加大对商品房预售资金的监管力度。

在保证商品房预售资金专款专用方面，河北沧州市规定，预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户。广东东莞市也强调，购房款应直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。

江西九江市在强化预售资金的透明度上进一步下功夫，该市于近期公示了中心城区85个现有在售楼盘的139个商品房预售资金监管账户，并提出今后凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，其预售资金监管账号将第一时间公布。

此外，也有地方将资金拨付节点与项目进度挂钩，例如，湖南长沙市将对资金流向进行全程监测，不仅如此，其“保证资金‘留在项目、留在当地’”的提法也颇具亮点。

为了鼓励房地产开发企业自觉履责，还有的地方提出了奖励机制，例如，针对自愿加入“诚信联盟”向社会公开承诺诚信守法经营的企业，广东东莞市明确，将对其商品房预售资金使用实行“扶优”政策。

“保交楼”成关键词

今年2月，全国性商品房预售资金监管新规出台，明确了招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等举措，对预售资金的监管进行了全国统一。

“压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”在7月28日召开的中共中央政治局会议上，“保交楼”首入会议内容，并成为当下楼市的关键词。

“近期一些地方出现烂尾楼，引发了相关债务危机，已经触及购房者的权益。相关政策的推进抓住了问题的要害，具有积极的导向意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国商报记者表示。

上海秦兵（北京）律师事务所主管律师刘馨远在接受记者采访时表示，为了稳住房地产大盘，避免烂尾楼大面积产生，也为了树立房地产规范化合法化发展信心，加强商品房预售资金监管迫在眉睫。

“多地此番密集推出商品房预售资金监管新规具有颇多亮点。预售资金如监管不力，银行就要追回，否则将承担连带责任，这进一步夯实和升级了银行应承担的监管责任。此外，赋予购房群众对预售资金监管交存信息随时可查的监管权，增加了监管主体和监督方式，在法规层面具有积极意义。”刘馨远说。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，公示预售资金监管账户使得预售资金监管更加透明，同时也可防止预售资金被挪用，让预售资金用于项目建设，将有效维护购房者的权益，同时也将倒逼房地产行业向财务稳健、安全运行的方向转型。

建议险资参与监管

对于商品房预售资金的监管，早在2010年4月，住建部就在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地方商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

需要注意的是，即便监管力度不断加强，一些地方仍出现了烂尾楼现象。

“主要还是权责不清，监管处罚力度欠缺所导致的。”刘馨远表示，预售资金监管在法律规范要求上均有明确的规定，但在实际落实中，开发商虚报工程形象进度，银行形式化审查，部分行政监管部门甚至参与预售资金挪用等行为，都会导致预售资金监管无法严格落实，进而侵犯购房人利益，导致烂尾楼出现。

尽管各地密集出台的政策均剑指“保交楼、防烂尾”，但受访专家认为，预售资金监管仍有待进一步优化并落实到位。

“要完善执行的过程环节，进一步明确责任。”中国管理科学研究院新兴经济产业研究所副所长谢良鸿对记者表示，首先，要明确监管过程中各方的具体责任划分，而非如当前这般，出了问题大家相互“踢皮球”，找不到具体责任人。其次，要明确监管资金具体的使用规则，即在哪些特殊情况下是可以使用的，而非“一刀切”。再次，监管资金与预售证的发放要挂钩，一旦出现违规操作，政府可以暂停发放企业的预售证，真正发挥约束作用。最后，要充分调动群众和业主的积极性。近期一些地方的做法或可提供借鉴，即政府部门统一公开当地所有开发商的监管资金账户，让大家随时掌握监管资金的情况并参与监督。

“建议引入市场化机制，将保险业引入房地产，具体来说，预售房的购买者一律需要购买‘保交楼险’。” 北京盈科（上海）律师事务所律师赵然对记者表示。

赵然认为，险资参与监管，引入“保交楼险”的房地产楼盘，房屋的预售款监管，保险费用均存入保险公司指定的专用账户，由保险公司监管，保证预售资金不被挪用，账目由保险公司定期核查，对购买“保交楼险”的业主进行公示，形成“监管机构+保险公司+业主”共同监管的强监管模式，一旦发现预售款项被挪用，由保险公司赔付，形成权责利、惩罚制度相结合的新型预售资金监管模式。还可以把“保交楼险”作为楼盘是否可以购买的新标杆，保险公司和开发商签订相应的合同，在售楼处捆绑销售保交楼险，万一无法交楼，保险公司需要承担赔付责任，同时也可解决烂尾楼的业主无法获取赔偿的问题，让购买期房者重拾信心。

监管需刚柔并济

“还应注意到一些特殊原因，今年一些房企面临巨大资金压力也是引发烂尾楼问题的导火索。为缓解压力，其选择把一些项目公司的资金抽取到了总部。”严跃进表示。

记者注意到，今年以来，南京、成都、海口等近30个地方相继适度放松预售资金监管，包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例，以及提前提取预售监管资金等内容。旨在提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性。

但随着各地预售资金监管的收紧，诸如“楼盘封顶之后再发放按揭贷款”等要求的提出，可能会使部分房企的资金链压力更大。

“当前要采取刚柔并济的策略，监管必须严格，但并非越严效果越好。在强监管的同时，还需确保预售资金能够加快流入到房地产开发企业，使工程项目资金方面更加宽裕。在资金使用方面还是要出台一些较为便捷的政策，真正使资金用于保交楼的过程，而非成为沉淀物。”严跃进对记者表示。